ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ БЕССРОЧНОЙ АРЕНДЫ:
По материалам К+
Любая сторона вправе расторгнуть договор аренды, в котором не указан срок действия. Такая возможность остается, если неправильно сформулировать условие о сроке и даже ограничить случаи одностороннего отказа. Расскажем, что учесть при заключении договора и какие доводы помогут отстоять его в суде.
Что учесть при заключении договора
Некоторые условия делают договор бессрочным
Если начало или окончание срока аренды определено событием, которое может не наступить, договор считают бессрочным. Суды принимали такое решение, когда договор действовал:
— до начала реконструкции здания, где расположено сданное внаем помещение;
— реконструкции, на которой находится арендованный участок;
И т.п.
Ограничить право на односторонний отказ нельзя
ВАС РФ указывал, что стороны не могут полностью исключить право на отказ от договора. На практике суды считают недопустимым любое ограничение:
— полное, когда расторжение допустимо по соглашению сторон (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.06.2018 N Ф09-3196/18 по делу N А07-23482/2017 Требование: О признании незаконными действий администрации муниципального образования по прекращению договора аренды земельного участка, признании договора заключенным на прежних условиях. Обстоятельства: Общество полагало неправомерным одностороннее расторжение договора, заключенного на неопределенный срок. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку право на односторонний отказ от договора предоставлено администрации в силу закона и было реализовано в установленном порядке, доказательств нахождения на спорном участке объекта капитального строительства, принадлежащего обществу, не представлено.)
;
— частичное, когда односторонний отказ допустим (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.03.2019 N Ф04-425/2019 по делу N А46-7671/2018 Требование: О признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка. Обстоятельства: Муниципалитет направил обществу извещение об отказе от договора. Общество посчитало расторжение договора в одностороннем порядке не соответствующим требованиям ГК РФ и условиям договора. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку право на односторонний отказ предоставлено муниципалитету как стороне договора аренды п. 2 ст. 610 ГК РФ, факт надлежащего извещения общества о расторжении договора подтвержден.).
Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства – п.3 ст.310 ГК РФ.
Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено ИМПЕРАТИВНО!!!! – пример п.2 ст.610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается. Такое условие договора является ничтожным. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»)
Какие доводы могут не сработать или сработать при оспаривании расторжения
Бесполезные доводы
Односторонний отказ не отменят, если истец будет ссылаться на такие обстоятельства:
— на участке недвижимость или незавершенный строительством объект (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016 Требование: О признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды, признании договора аренды действующим на неопределенный срок. Обстоятельства: Истец указывает на то, что требования ответчиков об отказе от договора аренды, по существу, направлены на ликвидацию (снос) возводимого им объекта. Встречное требование: О возврате по акту приема-передачи земельного участка. Решение: 1) В удовлетворении требования в части признания договора аренды действующим на неопределенный срок отказано, так как ответчик в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, направил истцу уведомление..)
— право аренды обременено залогом …(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.05.2019 N Ф09-1598/19 по делу N А50-21874/2018 Требование: О признании незаконным отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, признании договора действующим. Обстоятельства: Арендатор полагал, что спорный отказ нарушает его права как застройщика, препятствует завершению строительства объекта, в отношении которого заключены договоры участия в долевом строительстве. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как реализация арендодателем предоставленного ему законом права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, не зависит от каких-либо специальных условий, в связи с наличием на участке недостроенного объекта, возведенного арендатором на законных основаниях, он имеет право получения участка …)
— расположенный на арендованном участке киоск включен в реестр нестационарных объектов (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.01.2019 N Ф10-5166/2018 по делу N А23-682/2017 Требование: О признании недействительным уведомления о прекращении договора аренды земельного участка. Обстоятельства: Уведомлением арендодатель известил арендатора о прекращении действия договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения уведомления и указал на обязанность возвратить арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором его получил. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку ссылка арендатора на включение его нестационарного торгового объекта в схему размещения сама по себе не является предусмотренным законом условием невозможности реализации арендодателем права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок….)
Доводы о недобросовестности могут помочь
Сторона, желающая сохранить договор, может рассчитывать на успех, если докажет, что контрагент злоупотребил правом на односторонний отказ:
— хотел увеличить аренду (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.03.2019 N Ф03-6223/2018 по делу N А73-3848/2018 Требование: О понуждении демонтировать рекламные конструкции и возвратить арендованные места на фасаде здания. Обстоятельства: После увеличения арендодателем ставок арендной платы по договору на установку и эксплуатацию информационных конструкций на фасаде здания на стороне арендатора образовалась задолженность, отказ от погашения которой повлек расторжение договора арендодателем, рекламные конструкции арендатором не демонтированы. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как собственниками помещений решение о прекращении предоставления площадей на внешних стенах жилого дома для размещения арендатором информационных конструкций не принималось.)..
Или
Уклонился от регистрации допсоглашения (Арендодатель не может отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора. ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2007 по делу N А56-11558/2006; ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2010 по делу N А56-41851/2008… суды указали, что отказ арендодателя от договора аренды является злоупотреблением правом.
ВСЕ УДАЧИ И ЗДОРОВЬЯ!!!!!